單靠房地產(chǎn)，地方經(jīng)濟難持續(xù)發(fā)展

如果說三四線城市的房地產(chǎn)市場供大于求已是基本事實，那么，是什么造成了如今的結(jié)果？

時光需要倒回5年前。2008年年底，全球金融危機爆發(fā)，為了防止此次金融危機對我國經(jīng)濟的拖累，2009年，我國出臺了4萬億元的刺激經(jīng)濟政策，也正是在此之后，不少三四線城市的房地產(chǎn)市場開始吹起了泡沫。

“當(dāng)年是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高潮，各地都在造新城，投資拉動是當(dāng)時絕大多數(shù)城市的最重要的經(jīng)濟增長方式。”張大偉告訴記者，三四線城市開始大量出讓土地，吸引開發(fā)商進(jìn)入。

胡景暉告訴記者，當(dāng)時不少地方政府想的只是讓開發(fā)商進(jìn)來，把土地賣出去，把錢賺回來，而沒有想到要維持一個房地產(chǎn)市場，還需要產(chǎn)業(yè)、人口聚集、配套設(shè)施等等條件。在胡景暉看來，當(dāng)時確實有一些開發(fā)商的投資過于草率。

而始于2011年1月的樓市限購政策則加劇了開發(fā)商進(jìn)入三四線城市的步伐和決心。

“不少開發(fā)商當(dāng)時的判斷是，北京上海這些一線城市的銷售量會萎縮得很厲害，那只能到不限購的三四線城市尋找機會?！焙皶熣f。

眾多三四線城市正是從2009年前后開始進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的盛宴。

在揚州，2010年土地出讓爆發(fā)式增長，當(dāng)年該市市區(qū)住宅用地合計供應(yīng)426.29萬平方米，同比增加68.58%。當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資101.48億元，同比增長80%。

惠州2011年商品房成交量相當(dāng)于廣州的31%，但土地成交量相當(dāng)于廣州的94%。

在貴陽，已經(jīng)有十幾個超過100萬平方米的在售樓盤項目，其中一個項目預(yù)計入住人口30萬。根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕y(tǒng)計，2012年上半年，貴陽商品房市場的整體供應(yīng)量就已超過2007～2009年期間每年全年的供應(yīng)量。

在南通，近4年土地累計成交量超過7500萬平方米，消化時間需要近15年。

這些嚇人的數(shù)字在過去幾年的眾多三四線城市輪番出現(xiàn)，引起眾多學(xué)者的關(guān)注。中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜一直在關(guān)注三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)高潮，2012年上半年，她就告訴記者，這些城市已經(jīng)出現(xiàn)了過度開發(fā)的問題，商品房供應(yīng)已經(jīng)大于需求。

盡管從2009年以來，我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)讓不少三四線城市獲得了很大的發(fā)展機會，高鐵的建設(shè)提速也串聯(lián)起了不少三四線城市與一二線城市，但這些三四線城市依舊沒能得到足以支撐迅猛開發(fā)的房地產(chǎn)市場的人口聚集、產(chǎn)業(yè)配套，那些大力開發(fā)的房地產(chǎn)項目不可避免地陷入銷售困境。

“當(dāng)?shù)厝速I不起，外地人不來買”已經(jīng)成為這些三四線城市房地產(chǎn)市場的基本狀態(tài)。

在中國房產(chǎn)信息集團公布的房地產(chǎn)市場風(fēng)險排行榜中，風(fēng)險排名前50名全部是三四線城市。

“之所以出現(xiàn)這樣的局面，就是因為這些三四線城市把房地產(chǎn)業(yè)作為拉動經(jīng)濟的引擎，房地產(chǎn)業(yè)只是一個先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并不能作為地方經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的根本，這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為支撐?！焙皶熣f，但從這幾年的發(fā)展來看，這些三四線城市基本是提前透支了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，卻沒有在經(jīng)濟增長上得到相應(yīng)的成果。

標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)在拿地策略上回歸一二線城市，也許并不是對三四線城市失去信心，而是暫時還看不到這些城市的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

城鎮(zhèn)化能否化解難題

“三四線城市如果沒有產(chǎn)業(yè)的培育，將難以支撐房地產(chǎn)市場的發(fā)展?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強告訴記者，三四線城市對人口、資金的吸納能力都沒有想象中那么強。過去幾年，不論是地方政府還是開發(fā)商，對三四線城市的發(fā)展都作了過于樂觀的判斷。

在陳國強看來，不同的城市面臨的房地產(chǎn)風(fēng)險不同，需要從各自城市的經(jīng)濟基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)進(jìn)行研究，從而對房地產(chǎn)開發(fā)作出調(diào)整。對開發(fā)商來說，區(qū)域布局要均衡，要參與到三四線城市房地產(chǎn)市場的培育過程中，但不能把重心全放在三四線城市。

“城鎮(zhèn)化是遠(yuǎn)水，不可能馬上解決那些已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場問題的三四線城市的問題?！标悋鴱娬f，中央對城鎮(zhèn)化的表態(tài)也說明，恰恰是要通過城鎮(zhèn)化來調(diào)整前幾年發(fā)展中遇到的問題。

對于目前已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的三四線城市，有人認(rèn)為很危險，也有人有著不同的看法。

在張大偉看來，對這幾年進(jìn)入三四線城市發(fā)展的開發(fā)商來說，并沒有太大的壓力，因為他們拿地的成本并不高，有些城市土地價格一平方米只有幾百元。如果這個城市有發(fā)展?jié)摿?，目前的供大于求就不是問題，很快就能消化掉庫存。

“但如果沒有發(fā)展?jié)摿?，就值得認(rèn)真研究?！睆埓髠フf，比如鄂爾多斯，最近一兩年基本上沒有新推什么土地，之所以會出現(xiàn)房價的大幅下跌，是因為煤價下跌了，而煤炭是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的絕對支柱。如果當(dāng)?shù)爻嗣禾恐膺€有別的經(jīng)濟發(fā)展支柱，那就不會出現(xiàn)房地產(chǎn)的問題。

在張大偉看來，中央近期對城鎮(zhèn)化的表態(tài)，其實正是強調(diào)一二線城市和三四線城市之間的產(chǎn)業(yè)布局，培育三四線城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

其實，產(chǎn)業(yè)布局對房地產(chǎn)市場的影響不僅僅出現(xiàn)在三四線城市，在一二線城市同樣存在，一二線城市建設(shè)的“新城”往往也因為沒有產(chǎn)業(yè)的支撐從而成為“睡城”。

在胡景暉看來，未來中國還將有三億到四億的人口轉(zhuǎn)移，這些人口不是轉(zhuǎn)移到大城市，而是在百萬人口左右的城市，要做到這一點，這些城市就必須有相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)支撐?！耙欢€城市也需要將現(xiàn)有的一些產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出去，分解到三四線城市?！?/p>

從國外的經(jīng)驗來看，當(dāng)大城市發(fā)展到一定程度后往往會出現(xiàn)逆城市化，“中國未來恐怕也會如此，三四線城市的房地產(chǎn)會發(fā)展，但基礎(chǔ)一定是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和配套設(shè)施的完善?！保ㄓ浾呃钏蓾?/p>