樓市里的各種力量從未停止過博弈。尤其在遭遇到力度較嚴(yán)的限購令打壓下，目前部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，此前在樓市上漲期中的受益者普遍遇到了較大考驗(yàn)，而當(dāng)前部分城市限購令到期似乎成了一個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)。
分析人士指出，目前并不具備放松樓市限購令的條件，調(diào)控僅僅剛?cè)〉昧艘恍┬Ч?，正向積極的方向發(fā)展，房?jī)r(jià)依然高高在上，此時(shí)如取消本輪調(diào)控中最具代表性的限購政策，不僅可能直接引發(fā)交易變化，還將動(dòng)搖市場(chǎng)對(duì)政策的信心，引發(fā)不可控的反彈。
放松限購聲音一直未停
當(dāng)記者日前帶著樓市銷售遇冷的話題來到北京市西大望路一家公司采訪時(shí)，這家公司總裁助理迎面第一句話就是：限購令會(huì)不會(huì)取消？
這位總裁助理告訴記者，現(xiàn)在開發(fā)商正四處打聽哪個(gè)城市會(huì)繼續(xù)執(zhí)行限購令、哪個(gè)城市出現(xiàn)了松動(dòng)的跡象，甚至一些開發(fā)商會(huì)以是否執(zhí)行限購令作為其進(jìn)入一個(gè)城市的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
而越接近年底，市場(chǎng)與政策之間的這種博弈越是強(qiáng)烈。據(jù)北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)執(zhí)行限購的數(shù)十個(gè)城市中，廈門、濟(jì)南、青島、石家莊、長春、貴陽等近１０個(gè)城市設(shè)置了限購期限，其中多為今年底明年初。
目前來看，雖然許多城市房管部門都對(duì)媒體表示，限購令取消還是延期，還將取決于國家是否出臺(tái)進(jìn)一步調(diào)控的要求。但是，目前這近１０個(gè)限購即將到期城市中還沒有一個(gè)主動(dòng)下發(fā)明文規(guī)定，明確表示將延長限購令，這無疑給市場(chǎng)留下了很大的想象空間。
而此前一些地方試圖取消限購令的做法更令樓市調(diào)控蒙上了一層陰影。日前佛山市一度上演了限購令的“朝令夕改”。１１月中旬成都市房管局將網(wǎng)上簽約時(shí)對(duì)購房人的資格審核轉(zhuǎn)交由開發(fā)商和房產(chǎn)中介執(zhí)行，實(shí)際上默許了被限制購房的人可以先行購房，被外界解讀為“限購松動(dòng)”。一周之后的１１月２１日，成都市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，停止執(zhí)行“新政策”，繼續(xù)堅(jiān)決執(zhí)行住房限購政策。６月中旬北京市場(chǎng)上一度傳出，北京市正在研究放寬限購政策，擬放寬對(duì)高端項(xiàng)目的限購。
盡管這些政策、消息隨后遭到改變或遭到否認(rèn)，但引起了市場(chǎng)的強(qiáng)烈反應(yīng)。與此同時(shí)，記者從地產(chǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)等渠道獲悉，有關(guān)呼吁放松樓市限購的聲音也一直未停歇。
開發(fā)商著急地方政府也急
據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)，今年前４８周，全國一二線城市樓市成交量普遍遭遇下跌，北京、上海、廣州、深圳、重慶等城市商品住宅成交量全線下跌。另外來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，１０月份，全國７０個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有３４個(gè)，持平的城市有２０個(gè)，與９月份相比，１０月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了１７個(gè)。對(duì)此，北京中原地產(chǎn)指出，市場(chǎng)已經(jīng)明確發(fā)出了拐點(diǎn)信號(hào)，而且１１月份繼續(xù)呈現(xiàn)這種趨勢(shì)。
以執(zhí)行最嚴(yán)限購令的北京為例，今年前１１月，北京市商品房住宅項(xiàng)目銷售面積合計(jì)為８１９萬平方米，同比下調(diào)幅度達(dá)到了近三成，至少是最近三年來成交的最低谷.記者走訪中發(fā)現(xiàn)，北京通州、大興、房山等郊區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)全面下滑，城區(qū)部分板塊的價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)。
中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理盧校表示，調(diào)控見效是限購、限貸、限價(jià)等一系列政策共同作用的結(jié)果，但顯然限購效果最明顯。一家大型開發(fā)商今年作出的調(diào)查報(bào)告顯示，在國內(nèi)最嚴(yán)限購令下，北京市想買、能買的購房者數(shù)量只有數(shù)十萬個(gè)，購買力幾近枯竭。
數(shù)據(jù)顯示，房企庫存市值已經(jīng)達(dá)到了上萬億元，而且在目前銀行信貸收緊的情況下，開發(fā)商的資金鏈非常危險(xiǎn)。另一方面土地收入也大幅降溫，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部６日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，２０１１年前１１月，全國１３０個(gè)熱點(diǎn)城市總土地出讓金為１．１８萬億元，同比減少了５２００億元，下降近三成。
中國指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政說：“臨近年底，開發(fā)商著急，地方政府也急，許多城市今年的土地出讓計(jì)劃還未完成，只有釋放出放松限購等‘救市’的信號(hào)才能提起開發(fā)商拿地的積極性。”
業(yè)界認(rèn)為不具備取消限購條件
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為：目前房地產(chǎn)調(diào)控只是剛剛出現(xiàn)了一些效果，并不具備放松的條件，明年多數(shù)城市仍會(huì)繼續(xù)執(zhí)行限購政策。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，取消目前執(zhí)行的限購政策至少要滿足３個(gè)前提條件：一是建立全國的以家庭為單位的個(gè)人住房動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡(luò)，且民政、公安、稅務(wù)、銀行、住建五大系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)；二是房產(chǎn)稅在全國鋪開，而且要面向存量房和多套持有的現(xiàn)象征收房產(chǎn)稅；三是住宅供應(yīng)整體大于需求，保障性住房供應(yīng)形成規(guī)模。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，限購令年底到期后肯定還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。因?yàn)槟壳罢{(diào)控政策還不具備放松的條件，現(xiàn)在樓市調(diào)控的重點(diǎn)是防范房?jī)r(jià)反彈。他說，一旦限購放松，各地房?jī)r(jià)很可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，那樣的話歷時(shí)兩年的調(diào)控成果將毀于一旦。限購限價(jià)政策應(yīng)當(dāng)是較長期的調(diào)控任務(wù)，取消限購需要外部環(huán)境的支持。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說：“從根本上講，只要房?jī)r(jià)漲幅趨緩，漸漸回歸合理水平，限購也就失去了存在的理由，所以房?jī)r(jià)的表現(xiàn)才是限購令何時(shí)退出的決定性因素?！?/p>
其實(shí)，中央強(qiáng)化宏觀調(diào)控政策的意圖一直并未改變。中央領(lǐng)導(dǎo)近日強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時(shí)期，要堅(jiān)持實(shí)施遏制房?jī)r(jià)過快上漲的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，樓市已經(jīng)入冬，拐點(diǎn)已然初步出現(xiàn)，隨著樓市調(diào)控政策一再被重申，加上庫存的上升，樓市降價(jià)的輪廓越來越清晰，房?jī)r(jià)下調(diào)將加速。
來源：新華網(wǎng)（記者 劉德炳 徐海波） 編輯：寧波